Muitos corretores de imóveis angariam clientes com a promessa de que esse investimento é seguro, isento de riscos, e tem a rentabilidade garantida. Com a crescente oferta de crédito a juros mais baixos que tem ocorrido no país desde 2003, o preço dos imóveis disparou a taxas “chinesas”, como é costume dizer hoje em dia. Com o aumento do crédito, as pessoas têm a disposição mais dinheiro para adquirir a tão sonhada casa própria. Com mais dinheiro no mercado, a demanda cresce mais forte do que a oferta, o que leva a uma escalada de preços. Esse panorama levou a uma valorização expressiva em várias cidades do país, cujos imóveis chegaram a ter uma rentabilidade de 20% ou 25% ao ano durante 4 ou 5 anos seguidos. À taxa de 25% ao ano, um imóvel que custasse R$ 100.000,00 em 2006 estaria valendo, hoje, aproximadamente R$ 244.000,00.

Essa valorização, contudo, não é sustentável eternamente. Os corretores e as construtoras, obviamente, não dirão isso a seus clientes. Muitos continuam alardeando que nos próximos anos teremos lucros idênticos ou maiores ainda ao longo dos próximos anos. A proposta é tentadora: afinal, o melhor da renda fixa, hoje, oferece uma rentabilidade próxima aos 11% (alguns títulos do tesouro direto), com sacrifício. A poupança, meros 6% ao ano, pouco além da inflação. Investir em imóveis, com uma rentabilidade superior a 20%, parece fantástico!

Mas nem tudo são flores. Assim como ocorre nas ações (e mesmo em determinados produtos de renda fixa), há flutuação de preços e o valor dos imóveis pode cair bruscamente, levando seu proprietário a ter rentabilidade negativa. Isso as construtoras não dizem. Pior ainda, como o investimento em um imóvel exige um capital volumoso, os prejuízos podem ser colossais. Imagine ter um apartamento de R$ 900.000,00 que perde 10% de seu valor em um ano. Isso significa um prejuízo de R$ 90.000,00! No mercado de ações, o impacto de uma queda dessas pode ser minorado pela desnecessidade de alocação maciça de capital. Se você tem R$ 10.000,00 em ações de uma empresa e elas sofrem uma queda de 50%, você só perdeu R$ 5.000,00. Se você tem um apê de R$ 900.000,00, a mesma queda equivaleria a R$ 450.000,00. São muitos ovos na mesma cesta!

Há aproximadamente um ano, escrevi no meu site, O pequeno investidor, sobre os riscos de que uma queda pudesse acontecer no mercado imobiliário, justamente pela situação a que me referi acima. O ritmo de crescimento era insustentável e, para demonstrar meu ponto, escrevi um artigo no qual demonstrei que o preço dos imóveis na minha cidade (Brasília), que é uma das que tem sofrido maior valorização em seus imóveis, estava totalmente descolado da realidade. Para provar este ponto, mostrei que a relação entre o preço dos imóveis e o aluguel cobrado neles estava muito abaixo da relação histórica de 6% ao ano. Essa média é importante porque, quando o valor dos aluguéis pagos em um ano é muito inferior a 6%, há uma indicação clara de que ou o valor do aluguel está muito baixo ou o preço dos imóveis está caro demais.

Para demonstrar que isso estava acontecendo em Brasília, selecionei, aleatoriamente, alguns imóveis do Plano Piloto (o “centro” da cidade) e calculei a relação entre o preço anunciado do aluguel e o valor anunciado de apartamentos similares na mesma localização. Como essa relação estava muito abaixo de 6%, conclui que estávamos diante de uma indicação bastante razoável de que vivíamos uma bolha. Seguem os dados colhidos naquele estudo:

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Essa é das importantes !!

STJ julga que construtoras não podem cobrar juros antes das chaves

São Paulo, 21 – As construtoras que vendem imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo comprador antes da entrega das chaves. Esta foi a decisão tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso da construtora Queiroz Galvão contra deliberação que a obrigava a devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

Segundo o STJ, a cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, que considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas. Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula “que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”. Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente e teve ganho de causa em primeira e segunda instâncias. A construtora então recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

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Pergunta:

Olá…
Tenho muita vontade de investir em imóveis, porém não tenho muito dinheiro para começar. Pensei em fazer um consorcio e sendo contemplado (por sorte ou lance), comprar um terreno e construir algo. Na sua opinião, isto é viável? Quanto geralmente custa para construir?
Obrigado

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… e das GRANDES !

Como você costuma acompanhar o Clube ( se não, está esperando o que ? 😉 ), já deve saber da minha opinião sobre o mercado imobiliário brasileiro. Sim, acho que está numa bolha, e ficando cada vez maior … As vezes não sei se torço para estar enganado ou não, mas tudo bem.

O que me motivou a escrever o post de hoje foi um e-mail enviado por uma amiga que trabalha como corretora de imóveis. Nele uma matéria publicada no Terra falava sobre a aparente vantagem de se financiar um imóvel em relação a criação de poupança para compra-lo à vista. Leia-a:

Com valorização, financiar imóvel fica mais vantajoso que poupar
Peter Fussy
Direto de São Paulo

Com imóveis registrando valorizações de mais de 100% em cinco anos e juros mais baixos, o financiamento imobiliário se tornou uma alternativa mais interessante que a tradicional poupança para adquirir o bem no futuro. Mesmo aplicando em investimentos de maior risco e maior potencial de ganhos, a rentabilidade pode não superar a valorização do imóvel – quando você achar que já tem o suficiente para negociar um bom desconto à vista, pode descobrir que a casa custa muito mais do que você juntou.

Segundo levantamento do Secovi-Rio para o Terra, o valor médio de um imóvel de um quarto ofertado no bairro de classe média São Cristovão, na zona norte do Rio de Janeiro, era de R$ 44.277 em julho de 2005. O mesmo tipo de apartamento em julho deste ano é encontrado por R$ 88.400 em média – uma alta de 99,7%.

Pegando como exemplo o apartamento em São Cristovão, uma simulação de crédito na Caixa Econômica Federal exige R$ 14.527 de entrada (com a possibilidade de uso do FGTS) e o restante pode ser financiado em 60 meses com juros de 8,55% ao ano – o custo total da operação (CET) seria de 10,69% ao ano. A primeira parcela do financiamento seria de R$ 1.799 e a última de R$ 1.265,25, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). O valor total gasto na compra do apartamento após cinco anos seria de R$ 121.242.

Caso a valorização mantenha o mesmo ritmo, o mesmo imóvel pode valer R$ 176.800 ao final do mesmo prazo usado acima. Para “poupar” a quantia certa visando o pagamento à vista, partindo do zero, o interessado teria que aplicar R$ 2.342 por mês na poupança ou R$ 1.748 na Bovespa – considerando também que estes investimentos mantenham um rendimento similar dos últimos cinco anos (44,24% para a poupança e 159,25% para Ibovespa, sem contabilizar taxas de negociação de ações e Imposto de Renda).

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Uma notícia muito interessante – e importante – que foi publicada agora de manhã no Broascast.

Imóvel na planta: INCC só vale até a entrega da chave

São Paulo, 16 – Quem pretende assinar contrato para adquirir um apartamento na planta deve se preparar para os reajustes do Índice Nacional de Construção Civil (INCC). O indicador mais do que dobrou desde a metade de 2009: saltou de 2,42%, no primeiro semestre de 2009, para 5,62%, no mesmo período desde ano. Além disso, precisam estar atentos: na entrega das chaves, o índice de correção das parcelas tem de mudar: sai o INCC, que só vale durante a construção, e entra outro, geralmente o Índice Geral de Preços (IGP) da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Muitos consumidores que consideraram bom o preço inicial do imóvel agora temem a possibilidade de não conseguirem arcar com os gastos mensais das prestações e reclamam da falta de informação no momento da contratação a respeito da adoção do INCC.

Na coluna e blog Advogado de Defesa, do JT, leitores também reclamam de que continuam tendo reajustes pelo INCC mesmo depois de receber as chaves, o que não é legal.“Ao assinar o contrato, confiei na explicação da vendedora, mas ela não ressaltou que a correção do INCC é feita sobre todo o saldo devedor e não só sobre a mensalidade”, reclama a corretora de seguros Giovanna Mussi. Por causa do índice, o valor de seu apartamento, que era de 169 mil, foi para 174 mil em dois meses. “O aumento me assustou. Tenho medo de não conseguir pagar até o final.”

O INCC é uma das três variações que compõem o e reflete o aquecimento do setor de construção civil. A cobrança pode ser feita até a entrega das chaves do apartamento. “Esse índice, apesar de justo, é perigoso, pois sua variação depende de vários fatores. Por isso, o consumidor deve ficar atento e estar preparado para alterações”, orienta o advogado especializado na área imobiliária Ricardo Nemes de Mattos.

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