O mercado imobiliário, como um todo, simplesmente parou em todo o território nacional. Sejam imóveis novos, usados, ou em fase de construção … as vendas não acontecem e o setor é quem vem liderando a lista de demissões nos últimos meses.

Os motivos para a parada drástica são muitos: “bolha” no setor, falta de crédito, elevação na taxa de juros, oferta superando a demanda, etc etc etc. São muitos e todos juntos criam o cenário atual.

Masssss, muito se esperava o ano de 2017. O enfraquecimento do setor é percebido por quem atua na área desde 2015. Foi esfriando … esfriando … esfriando … até chegarmos onde estamos hoje. Mas, como dito, as expectativas para 2017 eram melhores.

Era esperado uma retomada dos negócios. Alguns apostavam para que isso viesse a ocorrer ainda no primeiro semestre. Outros apenas no segundo. Mas havia quase que um consenso de que a situação melhoraria este ano.

Só que até agora nada de vermos isso acontecendo …

Ok … Ok … Ok … Alguns primeiros sinais começam a surgir. Alguma procura por terrenos (bem desvalorizados em relação ao pico de procura, lá de 2014-2015) por parte das incorporadoras começa a ser percebida. Mas esta é a etapa inicial do processo, que demora um bom tempo até amadurecer, virar projeto, virar obra e ser entregue. Entre esta etapa de procura por pechinchas nas áreas disponíveis para construção, e a etapa de lançamentos propriamente dita, podemos ver mais de ano se passando.

Mas é um primeiro sinal …

Um sinal que vem de quem constrói e que não aguenta mais a situação atual.

Mas … quem vai comprar ?

Se por um lado os construtores começam a se movimentar, o mesmo não se vê na ponta consumidora.

Me diga: você conhece alguém que esteja procurando um imóvel e que tenha poder de compra para efetivar o negócio agora ? Seja com dinheiro próprio ou financiamento bancário …

É, ninguém está disposto a efetuar uma compra agora. A grana está curta, a incerteza é grande, e a confiança de que o pior já passou ainda está longe de chegar. E olha que não estou focando nem em quem compra para investir, nem em quem compra para morar … Estou sendo o mais generalista possível nesse momento.

Quem podia comprar, teoricamente já comprou na hora que tacaram combustível nas fornalhas. Incentivaram DEMAIS o crédito e a compra de um imóvel. E quem tinha crédito disponível na praça já aproveitou o que podia. Pagando caro ou não …

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Investir em imóveis já é da cultura do brasileiro.

Alguns argumentam que seja herança do período de alta inflação pelo qual o Brasil passou no passado.

Porém, o investimento em fundos imobiliários, assim como o investimento em ações, ainda não deslanchou no Brasil.

Temos menos de 90 mil investidores em Fundos Imobiliários, e esse número vêm caindo nos últimos anos, depois de um período de forte expansão.

Fundos imobiliários investem em ativos relacionados ao segmento, principalmente imóveis: torres comerciais, shoppings centers e galpões industriais.

Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

1) Dividendos elevados

Fundos imobiliários chegam a pagar 10% de dividend yield (relação entre o dividendo pago e o valor de uma ação). Esse número é bastante superior ao das ações da Bovespa que atualmente pagam na média 3-4%.

Portanto, se você quer receber dividendos, você deveria considerar fundos de investimentos imobiliários.

2) Dividendos mensais

A maior parte das ações paga dividendos em periodicidades maiores, como trimestral, semestral ou até anual.

Já os fundos imobiliários, pagam renda mensal.

A vantagem do pagamento mensal é que fica mais fácil de conciliar com o orçamento das famílias.

3) Retorno histórico positivo

O retorno histórico dos fundos é excelente.

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É verdade … esse é um assunto que praticamente não abordo aqui no Clube do Pai Rico. Sorry … 🙁

Como você bem já sabe, 99,9% do conteúdo aqui presente se refere à experiências reais, coisas que vivi e enfrentei. Coisas que aprendi. Coisas que acertei e que errei. É puro compartilhamento de informação real e prática. Teoria pura e simples ? Perto de zero … (felizmente ou infelizmente ? você decide …)

Acho muito mais interessante, para não dizer mais importante, eu falar sobre coisas que eu tenha tido experiências reais e verdadeiras, coisas onde dei a cara a tapa e que muitas vezes acabei batendo com a cabeça na parede até entender direito o “conceito” por trás do evento.

A teoria não tem importância ? Longe disso … ela é MUITO importante. Mas ela, pura e simples, não tem muita utilidade na vida real se não vier atrelada à experiência. Você aceitaria participar de uma cirurgia onde o médico que a realizará nunca tocou em um corpo humano ? Um que tenha aprendido tudo a respeito do assunto, somente com base no que leu nos livros ?

A cirurgia até poderia ser bem-sucedida … mas eu não gostaria de me arriscar em um procedimento do tipo não. Quem sabe … no caso de vida ou morte, faz agora com ele ou morre, eu me arriscaria. Sem ser dessa forma, não.

E como nossos investimentos não funcionam na base do vida ou morte, por que trabalharia desta forma ? Sou do time que dá preferência por não perder e deixar passar uma oportunidade. Aceito melhor o deixar de ganhar do que perder, vou fazer o quê ? 🙂

Voltando ao tema do post, Por que não falo nada aqui no Clube sobre investimentos em imóveis ?, faço isso justamente por não ter experiência na área. E se não tenho experiência … como opinar ? Como tecer qualquer tipo de comentário, favorável ou não, a um determinado aspecto desse tipo de investimento ?

Sim, já li alguma coisa sobre o assunto. O pior é que é algo que desperta um relativo interesse em mim … mas não a ponto de botar grana na coisa. Fazer o quê ? 😉

Por exemplo: há algum tempo venho criando um espaço na minha cabeça para adquirir conhecimento na área de investimento em Fundos de Investimento Imobiliário (FII), mas ainda não sai dessa fase … Li o livro do Danilo Bastos (Fundos de Imobiliários, veja meus comentários aqui), leitura que muito me agradou, mas que ainda não me deu aquele empurrão necessário para partir para o investimento propriamente dito.

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Nos últimos anos, com o boom visto no mercado imobiliário, foram muitas as pessoas que recorreram ao financiamento imobiliário (mais vantajoso que outrora) para efetuar a compra da tão sonhada casa própria. Os motivos para recorrerem a tal ferramenta são vários: falta do capital necessário para fazer o pagamento no ato da compra, custo do capital oferecido via financiamento mais conta do que o retorno oferecido por suas aplicações em renda fixa, ou somente o medo de uma descapitalização mais forte por causa do forte desembolso.

O motivo não importa: a indústria do financiamento imobiliário cresceu como nunca. Surgiram escritórios especializados na intermediação para a liberação dos contratos, onde os interessados procuravam estas empresas que faziam a “ponte” entre comprador e os bancos, indicando a documentação necessária (e muitas vezes mostrando os caminhos mais fáceis) para a obtenção do crédito. Vimos um início de briga entre os grandes bancos, liderada pelos estatais (Caixa e Banco do Brasil), mas seguida de perto por alguns privados (Santander chegou muito perto de brigar em pé de igualdade com eles).

As taxas eram muito competitivas. Como disse, em alguns casos eram inferiores às oferecidas por aplicações tradicionais em renda fixa. Para você ter ideia, o meu financiamento (feito na Caixa) tem uma taxa de juros de 8,5% (+ TR) ao ano. Uma aplicação que me renda 100% do CDI me garante uma rentabilidade superior ao que gasto com a parcela do financiamento. 😉

As conquistas das batalhas

Muitas vezes, a guerra das taxas tinha como principal objetivo a conquista de um novo cliente. Era muito comum vermos as pessoas abrindo uma conta em determinado banco, apenas para fazer uso das atrativas linhas de crédito imobiliário. Foram muitas e muitas pessoas que iniciaram um novo relacionamento apenas para obter o financiamento.

E o que acontece com isso ? Os bancos ganham “duas” vezes: com as taxas de juros do financiamento em si, e com a boa e velha taxa de manutenção de conta … Sim, um dos motivos para atraírem novos clientes é por causa do interesse dos bancos em outras fontes de captação.

Muitas vezes a conta era usada somente para o financiamento em si. Mas com o passar do tempo, os novos clientes começavam a fazer uso do cartão de crédito que lhes era oferecido … de uma linha de crédito pessoal … de um investimento da casa. Além disso, existem as ofertas casadas. Quer você queira, ou não, mesmo sendo proibida, esta é uma prática comum. Por exemplo, quando fechei o meu contrato, existia uma taxa que precisaria ser paga por mim. Neste momento a gerente me sugeriu adquirir um Plano de Previdência Privada da Caixa. Se eu fizesse isso, com o mesmo valor que pagaria pela taxa, estaria isento do pagamento em si, podendo resgatar o capital depois de 1 ano de aplicação. O desembolso ocorreria de qualquer jeito, mas fazendo isso eu teria como recuperá-lo mais a frente.

Em outras situações, as pessoas que abrem uma conta em um novo banco, exclusivamente para ter direito ao crédito imobiliário, seguem seus planos à risca: usam apenas para o pagamento das parcelas mensais do financiamento. Nada mais …

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Ainda dando continuidade ao tema “Como me proteger da inflação ?”, surgiu uma questão interessante: Por que não usar imóveis como proteção contra a inflação ?

Você consegue enxergar o motivo para que isto seja válido ? Não ? Então vamos lá ! 🙂

Antes de mais nada, existem duas formas de encararmos o investimento em imóveis com a finalidade de proteção do capital: 1) o capital alocado na compra do imóvel estaria se valorizando/corrigindo com o passar dos anos, tendo em vista que o mercado de imóveis normalmente trabalha na tentativa de seguir a inflação; 2) a rentabilidade do investimento, para quem visa a compra do imóvel para locação, é automaticamente corrigida pelo IGP-M.

Sem muita maquiagem, estas seriam as principais razões para alguém pensar no uso de imóveis como forma de proteção do capital contra a corrosão da inflação. Será que é um método “realmente” eficaz ? Será que não haveriam melhores alternativas ?

Corrigindo o capital alocado no investimento

Uma das partes mais importantes para quem adota este investimento é também uma das mais subjetivas de todas.

Acreditar que os imóveis, de uma forma geral, devem seguir uma regra mágica, que impõe uma valorização infinita, repondo ao menos a inflação, é quase um conto de fadas … é querer tapar o sol com a peneira … é querer encontrar conforto em algo que alguém te disse, que, infelizmente, não é a realidade plena.

Por exemplo, depois de 2008 ficou muito claro para o mundo inteiro que a “regra” de que os imóveis sempre sobem, que não há perdas neste mercado, foi pro beleléu … Imóveis sendo vendidos a 50% do valor que eram vendidos pouco tempo antes, passaram a ser vistos aos montes. Virou um mercado de leilões, para baixo, onde a queda nos preços era uma tentativa de garantir a venda do imóvel, não importando o preço.

De lá para cá os preços já reagiram, mas em muitos casos ainda estão longe do preço que eram praticados antes da crise. Se os preços estavam errados, muito esticados, e isso foi só uma correção ? Ai já é outra discussão. Afinal de contas teve gente que comprou acreditando que aquele era o preço “justo”.

No mercado nacional tivemos evento similar, em se tratando de valorização dos imóveis. Muito mais do que repondo a inflação, os imóveis subiram a níveis nunca antes vistos. 20% ao ano ? Isso era visto como “atrasado”. 😯

Nosso mercado se valorizou muito, surfando a onda do crédito “fácil e barato”. Algo nunca antes experimentado por nós brasileiros. E o setor tirou proveito disso. O valor da maioria dos imóveis foi para a lua. Pensar no preço dos imóveis de 10 anos atrás … virou saudosismo.

Quem conseguiu aproveitar a valorização, parabéns. Conseguiu proteger seu capital da inflação e ainda ganhou muito dinheiro. Mas isso só para quem comprou o imóvel a mais tempo. Já quem fez a compra há uns 2 ou 3 anos … dificilmente conseguiu aproveitar da mesma forma. Na verdade, quem comprou neste período já começa a ver perda do capital investido. E não é só por causa da inflação não ! O valor de muitos imóveis já apresenta desconto no “valor de face”. Comprou por R$300 mil ? Se quiser vender agora só se for por R$250 mil …

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