Colunistas ||| A bolha imobiliária estoura em 3 meses

4 de novembro de 2010

Com a frase acima Elvis Pfutzenreuter, autor de Ganhando Dinheiro com Opções e Investindo no Mercado de Opções, dá um ultimato para o oba oba que tomou conta do mercado de imóveis. A minha posição vocês já conhecem, levanto a bandeira da existência da bolha já faz um bom tempo, mas quando vai estourar ? Mistério. 🙂

A frase “A bolha imobiliária estoura em 3 meses” foi título de um post direto e objetivo, onde as únicas palavras postadas foram: “Quem avisa, amigo é.”

Na semana seguinte ele publica outro post com as “explicações”, e que agora será publicado aqui no Clube para sua leitura. Concordo com tudo o que ele disse, e você ?

O estouro da bolha imobiliária, explicado

Como bem disse um dos que comentaram no post anterior: bolha se chama bolha porque ninguém sabe quando vai estourar. Então, concordo com quem acha minha “previsão” um tanto arrogante, furada, ou as duas coisas.

Devo também esclarecer aos neolulistas de plantão, que se ofendem com a menor sugestão de que há algo de errado no Brasil: o “estouro” que estou “prevendo” não será uma hecatombe, não será nada parecido com 1991, ou com 1998 onde estivemos perto de ter um novo calote na dívida interna, no estilo Plano Collor (ééé, faltou pouco pra acontecer, o boato na época correu forte). Será simplesmente um ajuste, deprimente para alguns mas bem-vindo e necessário no geral.

Nem tampouco é medo da Dilma, ou do Serra (porque há motivos para temer um e outro). O ajuste virá, e a minha curiosidade é saber a) quem estará no leme; e b) como reagirá.

Devo ainda declarar, para ser honesto, que odeio imóveis. Eu e o Robert Kiyosaki (autor do livro “Pai Rico, Pai Pobre”) somos simetricamente suspeitos quando emitimos opiniões sobre imóveis…

Dito isto, devo dar minhas razões pelas quais acredito que um forte ajuste, no mercado imobiliário e talvez em outros, se avizinha:

1. A coisa óbvia: os imóveis no Brasil estão muito caros

Quando um imóvel custa mais caro no Brasil que nos EUA, há definitivamente alguma coisa errada.

Por mais que os neolulistas argumentem da pujança brasileira e crise estadunidense, convenhamos em termos absolutos eles ainda constituem uma economia muito mais forte, com muito mais poder de compra. E pra completar, vamos enxergar o óbvio ululante, eles têm quase o dobro de população com um território do mesmo tamanho!

Não confundam isso com “síndrome de vira-lata”, é perfeitamente possível ao Brasil chegar a estar melhor que os EUA. Basta continuarmos a crescer e eles continuarem a decair. É como disse um amigo meu que meteu-se a técnico de futebol society: “um pega um, outro pega o outro e o outro faz o gol”.

Parece fácil, mas enquanto nós temos Petrobras e Vale, eles têm Google e Apple. Vai demorar um pouco (na minha opinião, vai demorar praticamente pra sempre 🙂 e no ínterim diversas bolhas hão de formar-se e estourar. Não é este processo que vai salvar-nos do estouro da bolha presente.

2. A coisa menos óbvia: o custo de vida no Brasil está muito, muito alto

Esses tempos participei de um workshop e dois espanhóis estavam presentes. Eles queixaram-se, e bastante, do custo das coisas no Brasil. Tudo bem que fizemos a maioria das refeições e das compras no Shopping Recife, certamente um dos lugares mais caros que há. Mas mesmo assim, foi revelador.

Umas semanas antes, eu tinha ido à Munique e estranhei o *baixo* custo das coisas por lá. Mais um sinal de alerta. Fiz uma refeição no hotel (que costuma ser a forma mais cara de se alimentar) e paguei 10 euros.

Um padrão que costumávamos observar apenas em eletrônicos, é que o brasileiro paga costumeiramente o dobro ou o quádruplo que o americano ou o europeu pelos mesmos produtos. A má notícia é que esta disparidade está invadindo todos os demais bens de consumo, e chegando inclusive à alimentação.

Uma das desculpas para se viver ou investir no Brasil era o baixo preço de algumas coisas. Por exemplo, automóveis são caros, mas possuir uma residência era barato. Isto acabou. Residências estão caras, e pior, a proporção entre os dois se manteve: possuir um bom automóvel tornou-se proibitivo.

Restava a desculpa da mão-de-obra barata. Em que outro lugar do mundo se pode ter uma diarista ou empregada? Mas isto também está acabando, inclusive por razões boas: necessidade de assinar carteira, Bolsa-Família, aumento do salário mínimo. Sou totalmente a favor de remunerar bem o trabalhador. Empregada fixa é coisa pra rico em qualquer lugar civilizado. Mas quem achava que o Brasil era a “superpotência com empregada doméstica”, vai ter de rever seus conceitos.

Veja a nossa renda… esta continua muito menor que nos EUA e na Europa. E aí, como é que fica? Uma distorção como esta não pode durar para sempre.

Talvez a faceta mais triste deste processo é ver o quilo da picanha subir de R$ 8 para R$ 24, e aí todo aquele povo que recebe salário mínimo, Bolsa-Família ter tido acesso a uma alimentação mais interessante, e novamente ver seu tapete puxado.

3. Em algum momento, o estoque da dívida tem de estabilizar

Ainda falando sobre automóveis, eu considero que alguns tipos de carro estão com custo proibitivo. Por exemplo, uma picape cabine dupla custa R$ 150 mil ou mais. Um Porsche deve custar bem menos que isso no resto do mundo.

Por este preço, ninguém deveria comprar picape. No entanto, de cada quatro automóveis que passam na rua, um é picape ou SUV. Como é que se explica?

Será que tem *tanta* gente rica assim, e o meu salário ficou para trás? Porque na minha visão, o sujeito pode comprar um carro que custe até umas 6 vezes o salário mensal. Ou seja, para comprar um SUV de R$ 150 mil, o feliz dono teria de ter um salário de R$ 25 mil.

Tem tanta gente ganhando R$ 25 mil mensais, consistentemente? É claro que não. O que existe é gente comprando carro em 60, 72, 84 vezes. Como a vida útil de um automóvel é bem menor que 7 anos, obviamente há um crescente endividamento no Brasil.

Aí entra o mercado imobiliário: gente de classe média “normal” comprando apartamentos de R$ 600 mil, para pagar em 30 anos. Poderia perfeitamente comprar um imóvel em Miami com este dinheiro, mas compra em… São Paulo. Ok, o sujeito agora tem casa própria, mas não vai comprar uma casa nova todo ano. Em vez disso, vai estar ocupado pagando os R$ 600 mil que deve — dinheiro que ele deixará de gastar, deixará de alimentar a economia.

4. Os imóveis ganharam as manchetes

Tem aquela velha história apócrifa, que o Rockefeller pulou fora da Bolsa quando o sapateiro dele alegou estar ganhando dinheiro com ações.

Algo parecido está acontecendo com imóveis: todo mundo está falando disso, Embora “correlação não seja causalidade”, é bastante típico uma modalidade de investimento azedar uns poucos meses depois que vira capa de revista.

E um número enorme de pessoas meteu-se a negociar imóveis, construir geminados e prediozinhos. Pelo menos em Joinville, há uma construção do gênero em quase cada quarteirão. Numa busca rápida e rasteira à memória, contabilizo cinco pessoas próximas (amigos, parentes) envolvidos com investimento em imóveis, neste momento.

Isto me lembra a moda das factorings dos anos 1990. Cada um que tinha um dinheirinho sobrando tratava de abrir uma factoring, e descontar cheques pré-datados cobrando 8% ao mês. Invista R$ 1000 hoje e compre uma Ferrari em três anos (o baixo preço dos automóveis na época ajudava neste raciocínio). Quantos sobreviveram?

5. Estamos na fase da negação da bolha

Entre ganhar as capas de revistas e azedar, há uma fase que é a “negação da bolha”. Em 2009, havia comentários sobre o temor de uma possível bolha imobiliária. O fato é: enquanto há um certo temor, a coisa está sob relativo controle. Agora, quando a manada entra na fase da negação (chegando ao ponto de vituperar os “pessimistas”), aí definitivamente o estouro está próximo.

6. A taxa de juros brasileira está numa encruzilhada

Taxas de juros altas são ruins, todo mundo concorda. Mas taxas de juros baixas demais também são. Em minha opinião, a taxa de juros brasileira está quase que exatamente em cima da linha. Na verdade, um pouco mais para “alta”, devido aos recentes aumentos, em minha opinião acertados, mais um ponto para o Lula.

Há um versinho que diz “Não gosto de policiais mas pelo menos eles policiam. Não gosto de banqueiros mas pelo menos eles bancam. (…)” O verso depois acaba falando mal dos advogados, mas é esta primeira parte nos interessa: a profissão do banqueiro é bancar. Se a taxa de juros fica baixa demais, não vale mais a pena bancar, e ele tentará coisas mais arriscadas ou mesmo estúpidas com o estoque de dinheiro parado. E o sistema bancário perde a sua função precípua.

É de certa forma o que aconteceu nos EUA: as baixíssimas taxas de juros, que foram o método do George Bush para adiar o estouro da bolha imobiliária estadunidense, empurraram os banqueiros de investimento para o perigoso mundo dos derivativos e securitizações, como o subprime. Em vez de ganhar 2,5% ao ano brutos com juros, tenta-se ganhar 5% ao ano, que ainda é pouco, em coisas muitíssimo mais arriscadas.

O “ponto ótimo” da taxa de juros é diferente em cada país. Por exemplo, a Europa sempre teve taxas-base mais altas que os EUA. A taxa-base brasileira é difícil de baixar de 9% ao ano, porque há a inflação, e há lugares mais atraentes, e mais seguros, para obter esta mesma remuneração.

O governo está numa encruzilhada: se aumentar a taxa de juros, entram mais dólares e afeta o câmbio, se baixar, o consumo (já muito aquecido) aumenta ainda mais. E há o eterno déficit nas contas públicas a ser coberto (superávit primário é um mero buzzword contábil que desconsidera os juros pagos pelo governo).

O governo tem masturbado a taxa de juros desde o Plano Real mas está chegando a hora da verdade, onde outras engrenagens da economia (e do governo) terão de ser ajustadas.

Aí vem a curiosidade sobre o próximo presidente: fará ele(a) a coisa certa, ou dará uma de George Bush, adiando o estouro para 2015, quando então será muitíssimo mais retumbante?

7. O Brasil e o mundo cheiram a 1971

Esta padronagem “EUA em baixa, Brasil em alta”, ufanismo, descoberta de jazidas de petróleo, governo confundindo opiniões divergentes com ameaça às instituições, tudo isso tem cheiro do 1971 de Médici. Uns dizem que a História se repete, outros dizem que não, mas as semelhanças são muitas.

O que eu acho que não vai acontecer é uma quebra da Bolsa (parece que a BOVESPA caiu uns 80% em dois anos depois do pico de 1971), porque já tivemos um forte ajuste em 2008-2009, e os investidores estão escolados.

Assim como o Médici e o Delfim (por sinal, amicíssimo do atual governo, mais uma coincidência) adiaram maldosamente o estouro da bomba para a era Geisel, acredito que o próximo presidente a ser eleito no próximo domingo herdará uma bomba para desmontar.

Como hoje em dia as coisas estão melhores em muitos aspectos, dá pra desmontar a bomba sem explodir, dá pra fazer melhor que o Geisel. Mas há quem veja muitas semelhanças entre Dilma e Geisel, assim como entre Serra e Dilma. Quem viver, verá.

8. Não é possível vender imóveis a descoberto (facilmente)

Alguém sugeriu que eu vendesse minha casa e recomprasse daqui a meio ano, pois segundo minha própria previsão, ganharia um bom dinheiro. Não é uma idéia de todo tola, mas onde eu moraria neste ínterim?

Imóveis são, por sua natureza e também pela burocracia, difíceis de negociar. Demora para vender, mudar-se é aborrecidíssimo, escritura custa caro… existem diversos fatores que inibem a rápida negociação, o que permite às bolhas crescerem ainda mais antes de finalmente estourarem.

Em particular, não se pode vender um imóvel a descoberto. Não posso alugar um imóvel para vendê-lo, como é possível fazer com uma ação. Isto cria a falsa impressão de que imóveis só podem aumentar de valor.

Conclusão

“Não se pode construir prosperidade permanente baseada em dinheiro emprestado.” — Abraham Lincoln

O presente boom imobiliário é alimentado pela expansão do crédito, que não pode durar para sempre, e mantém a característica brasileira de concentração populacional em poucas e insalubres cidades grandes, impedindo uma, digamos, “criação de valor” com a interiorização do desenvolvimento. Preço do imóvel está definitivamente acima do valor, assim como estava abaixo do valor no início dos anos 1990.

Mais um detalhe sobre o estouro da bolha

Além da forte expansão do crédito, existe um outro combustível não-renovável alimentando o boom imobiliário: o FGTS. Como as regras de uso do FGTS para compra de imóveis foram flexibilizadas (não conheço as regras exatas mas diz-se que dá pra comprar praticamente qualquer imóvel, seja usado, na praia ou o que for) muita gente entreviu aí uma oportunidade de “sacar” o FGTS em vez de deixá-lo parado.

No plano individual, não vejo problemas em se fazer isso, o FGTS é uma aberração; transformá-lo em algo mais palpável como imóveis ou ações é perfeitamente válido, no plano individual.

Agora, analisando do ponto de vista macro, é óbvio que o “estoque” de FGTS disponível para comprar imóveis não vai durar muito. Definitivamente não se pode interpolar esse aumento de procura para o futuro.

O outro problema do uso do FGTS é que ele embute um certo “dano moral”. Como é um dinheiro com o qual não pode se contar (e por isso é que eu chamei de aberração), estamos sempre tentados a realizá-lo sem contar tostões. O sujeito tem 50 mil no FGTS, compra algo que na verdade vale 25 mil, mas ainda assim acha que está “no lucro” porque sabe Deus de que outra forma, e quando, ia ver a cor desse dinheiro.

E é claro, essa “queima” do FGTS infla o mercado imobiliário. Ouso dizer que o atual nível de preço dos imóveis só “existe” porque há FGTS e crédito para alimentá-lo. No mercado à vista ele não existe, ninguém paga na pedra o que se está a pedir por um imóvel hoje, salvo melhor juízo (eu, pelo menos, não pagaria).

Repetindo, até acho bacana o governo permitir que se use o FGTS para alguma coisa. Não é um erro do governo; é um meio-acerto. Ideal mesmo seria liberar para mais usos, ou melhor ainda, deixar sacar e pronto. Distribuiria o “impacto” do aumento temporário do poder de compra para todas as áreas.

Elvis Pfutzenreuter, é autor de Ganhando Dinheiro com Opções e Investindo no Mercado de Opções.