Uma das maiores dificuldades de investir no mercado imobiliário diz respeito à inexistência de informações confiáveis a respeito da evolução do mercado. As construtoras de Brasília, por exemplo, anunciam que os investimentos imobiliários deram, nos últimos anos, rentabilidade média de 25% ao ano. Mas como podemos verificar se esta informação é verídica?

Não há como. A Fundação Getúlio Vargas lançou, recentemente, um índice de acompanhamento do setor (o IGMI-C – Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial), mas falta ainda um índice confiável para acompanhar a evolução dos preços residenciais. Há alguns meses, a FIPE lançou, em conjunto com o site ZAP Imóveis, um índice baseado nos anúncios de venda de imóveis do site.

Evidentemente, a base de cálculo do índice FIPE – ZAP Imóveis é viciada desde o início, já que é baseada nos anúncios de um site cujos maiores clientes são aqueles que desejam vender imóveis e, por isso, têm interesse em alardear que os preços estão subindo ininterruptamente. Deixar a responsabilidade pela elaboração de um índice importante como esse nas mãos de quem tem interesses particulares em um determinado resultado é como deixar as raposas tomando conta do galinheiro. Se em algum momento os dados começarem a mostrar uma realidade não desejada, não há nada que garanta que os dados não serão manipulados.

Obviamente, eu não estou dizendo que os elaboradores do índice têm má-fé ou que os dados não são verídicos. Não se trata de uma acusação, mas de uma reflexão a respeito do melhor modo de elaborar um índice como este.

Mas há, também, outras dificuldades. Como os dados são elaborados a partir dos anúncios, é possível que haja outras distorções. Por exemplo, digamos que um imóvel esteja sendo anunciado por R$ 500.000,00, mas o dono não tope diminuir o valor por nada nesse mundo, e esteja recebendo apenas propostas inferiores a este valor. Para o índice, os imóveis com aquele perfil valem R$ 500.000,00, mas a verdade é que o mercado não aceita pagar por aquele valor. Por depender dos anúncios de venda (e não do valor efetivo de compra), o índice não reflete necessariamente a realidade. Se muitos anunciantes resolverem elevar artificialmente os preços, mas os imóveis não alcançarem o valor desejado por falta de oferta, e os vendedores se recusarem a baixar o preço, pode acontecer de o índice indicar uma elevação nos preços, mas os negócios não estarem se concretizando. Em outras palavras, um descolamento entre a realidade e os preços indicados no índice.

Mas existe um modo muito fácil de contornar essas dificuldades. Bastaria que alguma instituição de pesquisa coletasse os dados de negociação a partir dos próprios cartórios de registro de imóveis, que têm os registros de todas as transações imobiliárias lícitas, pelo preço real de aquisição (nos casos em que não há fraude, evidentemente). Essa, a meu ver, é a melhor fonte de informação para quem deseja formular um índice como esse.

Enquanto um índice decente não é elaborado, ficamos à mercê das propagandas das próprias construtoras e imobiliárias, que continuam divulgando um crescimento no setor que não condiz com a realidade. Em Brasília, por exemplo, em todo lugar se vê anúncios de empreendimentos (ou mesmo de venda de imóveis já velhos) com rentabilidade de 20% ao ano – e, apesar disso, a realidade tem sido bem mais modesta. Com umas contas que fiz a partir dos dados divulgados pelo SINCOVI-DF (que também não deixa de ter interesse na valorização), de julho até agora a rentabilidade média tem estado bem em linha com a renda fixa, bem distante da casa dos 20%.

Espero sinceramente que a fiscalização do setor imobiliário fique mais atenta e divulgue informações mais precisas. Todos só terão a ganhar no longo prazo se o mercado tiver como acompanhar, de maneira confiável, a evolução do mercado imobiliário.

Fábio Portela L. Almeida é mestre em direito constitucional e mestrando em filosofia pela Universidade de Brasília e é um investidor desde 2006. Desde então, tem estudado sobre temas relacionados ao mercado como autodidata. As dificuldades encontradas para obter informações simplificadas e corretas sobre investimentos o levou a escrever o blog “O pequeno investidor“, que tem por objetivo ensinar a pequenos investidores, com uma linguagem clara e descomplicada, como funciona o mundo dos investimentos.