… e das GRANDES !

Como você costuma acompanhar o Clube ( se não, está esperando o que ? 😉 ), já deve saber da minha opinião sobre o mercado imobiliário brasileiro. Sim, acho que está numa bolha, e ficando cada vez maior … As vezes não sei se torço para estar enganado ou não, mas tudo bem.

O que me motivou a escrever o post de hoje foi um e-mail enviado por uma amiga que trabalha como corretora de imóveis. Nele uma matéria publicada no Terra falava sobre a aparente vantagem de se financiar um imóvel em relação a criação de poupança para compra-lo à vista. Leia-a:

Com valorização, financiar imóvel fica mais vantajoso que poupar
Peter Fussy
Direto de São Paulo

Com imóveis registrando valorizações de mais de 100% em cinco anos e juros mais baixos, o financiamento imobiliário se tornou uma alternativa mais interessante que a tradicional poupança para adquirir o bem no futuro. Mesmo aplicando em investimentos de maior risco e maior potencial de ganhos, a rentabilidade pode não superar a valorização do imóvel – quando você achar que já tem o suficiente para negociar um bom desconto à vista, pode descobrir que a casa custa muito mais do que você juntou.

Segundo levantamento do Secovi-Rio para o Terra, o valor médio de um imóvel de um quarto ofertado no bairro de classe média São Cristovão, na zona norte do Rio de Janeiro, era de R$ 44.277 em julho de 2005. O mesmo tipo de apartamento em julho deste ano é encontrado por R$ 88.400 em média – uma alta de 99,7%.

Pegando como exemplo o apartamento em São Cristovão, uma simulação de crédito na Caixa Econômica Federal exige R$ 14.527 de entrada (com a possibilidade de uso do FGTS) e o restante pode ser financiado em 60 meses com juros de 8,55% ao ano – o custo total da operação (CET) seria de 10,69% ao ano. A primeira parcela do financiamento seria de R$ 1.799 e a última de R$ 1.265,25, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). O valor total gasto na compra do apartamento após cinco anos seria de R$ 121.242.

Caso a valorização mantenha o mesmo ritmo, o mesmo imóvel pode valer R$ 176.800 ao final do mesmo prazo usado acima. Para “poupar” a quantia certa visando o pagamento à vista, partindo do zero, o interessado teria que aplicar R$ 2.342 por mês na poupança ou R$ 1.748 na Bovespa – considerando também que estes investimentos mantenham um rendimento similar dos últimos cinco anos (44,24% para a poupança e 159,25% para Ibovespa, sem contabilizar taxas de negociação de ações e Imposto de Renda).

Levando em conta que a pessoa teria condições de guardar R$ 1.799 ao mês na poupança (valor da 1ª parcela do financiamento proposto pela Caixa), em cinco anos ela teria somado R$ 130.744 – valor insuficiente para comprar o imóvel de R$ 176 mil à vista. Outra vantagem do financiamento é que as parcelas são decrescentes.

“Se a pessoa deixa de comprar agora para comprar no futuro, é muito incerto. Pode ter uma valorização grande em cinco anos e o que ele economizou vai pagar uma parte menor do que pagaria agora”, afirma José Dutra Vieira Sobrinho, vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil.

Perspectivas

Entre os motivos que provocaram essa valorização, estão a maior oferta de crédito, com juros mais acessíveis e prazos maiores, escassez de terrenos nos centros urbanos, construtoras capitalizadas com ações na bolsa de valores e maior interesse de investidores no mercado imobiliário, tendo em vista a facilidade para alugar ou revender por conta da grande procura. E ainda há espaço para crescer mais, segundo o vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider.

“Uma pesquisa mostrou que o preço médio de um imóvel no Brasil ainda é metade do que na África do Sul e na China. Estimamos que no Rio essa valorização se mantenha pelo menos até a Olimpíada (em 2016). Ainda tem o déficit habitacional muito grande no País, a economia aquecida, que gera mais renda para a população, e mais gente disposta a investir em imóveis”, afirmou. Outros bairros cariocas tiveram valorizações ainda maiores nos últimos cinco anos (confira tabela abaixo).

Em São Paulo o ritmo de valorização também foi forte. Regiões como Santana, Butantã e Brooklin assistiram a uma escalada de 100% a 235% nos preços dos imóveis em cinco anos, de acordo com levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

A disparada ocorre não só nas metrópoles, de acordo com Bruno Gama, diretor operacional da CrediPronto!, consultoria especializada em financiamentos imobiliários formada pelo Itaú e pela Lopes. “São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília são as principais, mas a valorização vem muito forte na maioria das praças, com aumentos entre 10% e 35% ao ano, dependendo é claro da demanda e da oferta”, disse.

Oportunidade

Aproveitando o cenário favorável, o funcionário público federal Francisco de Carvalho Neto adquiriu um apartamento direto com construtora. Quando o prédio ficou pronto, ele escolheu transferir a dívida para a Caixa Econômica Federal. “Optei pelo financiamento bancário, pois os juros são bem menores do que a construtora cobra”, afirma. Além de ser a realização de um sonho, o apartamento de três quartos na Barra Funda (SP) é também um investimento, já que em cinco anos ele pretende vender para comprar um maior ou mudar de cidade.

“Tenho dinheiro aplicado e pretendo tirar quase tudo para quitar parte do financiamento já, porque o investimento não está rendendo tanto, a não ser em ações, mas é muito incerto. Pelo que pesquisei, a região está com o melhor custo/beneficio e é uma área que está crescendo bastante, além de ser perto de infraestrutura de transporte. Estou pensando também no retorno que vai me dar”, disse o funcionário público.

De acordo com um estudo da MB Associados, encomendado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a projeção de alta no preço médio do metro quadrado no País até 2015 está entre 50% e 70%, com índice menor para o mercado de luxo.

Isso significaria que a prestação média para um imóvel do segmento econômico passaria de R$ 620 em 2009 (com juros de 9% ao ano) para R$ 1.172 em 2015 (com a mesma taxa), e a renda mínima para o financiamento iria de R$ 2.065 para R$ 3.908 – obedecendo a recomendação de que a parcela não ultrapasse 30% dos rendimentos mensais da família.

“Se não tivermos grandes mudanças econômicas, minha opinião é que esse ciclo de valorização seja de mais cinco a dez anos em função da demanda. Para a geração que está chegando ao mercado, não faz sentido esperar herança de família ou juntar dinheiro para comprar o imóvel. A história de comprar à vista é uma lenda que está caindo por conta do benefício”, afirma Gama, da CrediPronto!.

Até mesmo investidores “puros” adotam o financiamento imobiliário como uma forma de ganhar sem despender um volume grande de dinheiro em uma tacada só. Em imóveis usados, uma reforma pode até dobrar o valor em poucos meses.

“Isto acontece em todos os perfis de imóveis. O investidor paga a parcela mínima e consegue seguir até criar a opção de revenda por um preço maior. Eles têm capacidade financeira para seguir e podem esperar uma oferta mais atrativa. Como a demanda é grande, isso se concretiza na maioria das vezes”, diz Gama.

Dicas

Mesmo com a boa perspectiva do mercado, é preciso analisar muito bem suas condições financeiras, assim como a qualidade da construção, antes de assinar um contrato. “A boa teoria recomenda que as prestações não podem comprometer nada superior a 30% da sua renda. Você tem outros custos inadiáveis e pode correr risco de inadimplência. Além disso, é preciso ver se está tudo legal na propriedade que vai adquirir”, afirma Evaldo Alves, professor de economia da FGV/EASP.

Que beleza ! Que maravilha ! Tudo simulado corretamente, nada de errado … não é mesmo ? Será … ?

Quais são os pontos que gostaria de chamar mais a sua atenção:

1- Viram como nem é cogitada a possibilidade de o mercado de imóveis ficar estagnado, ou pior, sofrer uma correção ?

2- Comparar os rendimentos de um mercado que só vem subindo, como o imobiliário, com a bolsa que em 2008 sofreu uma queda absurdamente gigante “é normal” …

3- Mas o que mais me chamou a atenção: A simulação do financiamento foi feita para um imóvel de R$ 88 mil com prestações iniciais de R$ 1,8 mil …  e é aqui que quero dar destaque.

Você já viu um imóvel na sua região que custe R$ 88 mil ? Aqui em Floripa eles “não existem”, o que mais se assemelham são os que entraram no “minha casa minha vida”. Imóveis excessivamente simples, minúsculos … Me diga sinceramente, alguém que consegue “fazer sobrar” R$ 1,8 mil para o pagamento mensal do financiamento compraria um imóvel desse tipo ? Não … estes imóveis são mais indicados para quem consegue fazer sobrar, no máximo, R$ 500 … quase 4x menos … portanto são dois públicos … correto ?

O problema é o período escolhido para a simulação. Pegaram o “fundo” do mercado imobiliário … Sugiro então fazer uma outra simulação, peguem um financiamento de 8 anos ( coincidindo com o fundo do Ibovespa ). Neste caso o investimento em bolsa fez a grana crescer +- 8x ! Enquanto o imóvel “só” dobrou …

E a simulação do texto tem justamente esse problema, usa um período curto, que faz parecer que o investimento em imóvel é a melhor coisa a ser feita, sem levar em consideração nenhum outro ponto importante, como se o imóvel é destinado ao público que pode ter o dinheiro necessário para o financiamento.

Cuidado …

O que tenho visto por ai é quase um processo de lavagem cerebral ! “Ou você compra, pagando o preço que for, ou no futuro não terá onde morar !!” Mas será que é bem assim mesmo … sabe onde vimos coisa parecida … ? Na Espanha … e não faz muito tempo não … Sabe o que aconteceu por lá ? Sim … uma bolha explodiu …

Sim, o mercado vem subindo, mas como qualquer outro pode virar a qualquer momento. Não pense em comprar o imóvel que for, pelo preço que for, somente porque “pode não conseguir lá na frente” … é justamente isso que eles querem que você pense !

Mas me diga, o que você pensa a respeito disso ?