Pergunta:

Boa tarde, Zé

Alguns meses já acompanho o site e gosto muito das publicações “Pergunte ao Pai Rico” e assim gostaria de sua ajudar para um situações que estou passando.

Há 3 anos adquiri um apartamento na planta pelo valor de R$68 mil, hoje este foi avaliado em R$120 mil. Atualmente este imóvel está financiado pela Caixa, com um saldo de R$20 mil. Recebo mensalmente de aluguel o valor de R$500. Penso em vender este imóvel, retirando o valor de comissão da imobiliária e quitando o saldo financiado, terei aproximadamente R$95 mil. Realizando a aplicação deste valor, por exemplo em CDB teria um retorno de R$ 665, sendo maior que o valor de aluguel que recebo mensalmente.

Então, gostaria de saber sua opinião sobre essa operação, pois tenho dúvida sobre a questão da “Bolha Imobiliária”. Se este imóvel poderá valorizar mais ainda ou este é o momento da venda do mesmo.

Agradeço a sua atenção e avaliação,
Guilherme

Resposta:

Bom dia Guilherme,

Muito obrigado ! O “Pergunte ao Pai Rico” foi feito justamente para isso, para um contato mais direto com vocês leitores, para tirar dúvidas mais específicas. 🙂

O assunto que você pediu para eu falar é “meio” polêmico. Depende muito do que cada um pensa, não existe consenso sobre o tema. Mas a minha opinião é muito parecida com o que foi dito no artigo “A bolha imobiliária estoura em 3 meses“. Você poderá concordar ou discordar do que ali foi dito, ou até mesmo ignorar … mas não custa nada levar em consideração na hora da sua decisão.

Vou responder usando como base única e exclusivamente o que eu penso, o que eu acho, sobre o que foi proposto, ok ? 😉

Aparentemente você tem em mãos um imóvel que se encaixa na “padrão Pai Rico de imóveis para criação de ativos”, deixa eu explicar … Você não chegou a dizer, mas acredito que o imóvel que você adquiriu apresenta um custo mensal (do financiamento) muito próximo ao do valor que você recebe de aluguel. Dessa forma você seria possuidor de um imóvel que está se pagando, que garantirá uma renda mensal a partir do momento em que o financiamento for quitado. Mas …

O problema sempre é o mas, não é mesmo ? hehehe

Mas logo em seguida você nos dá a informação de que se o mesmo imóvel fosse vendido, zerando o saldo devedor, pagando as taxas e comissões cabíveis, criaria um valor, que se aplicado em um CDB (ou outro ativo de renda fixa com uma rentabilidade próxima de 100% do CDI), geraria uma renda 30% superior a atualmente criada pelo imóvel. Numa primeira análise a ida para o CDB é a melhor alternativa, “disparado” … Mas … será que é mesmo ?

Não custa lembrar que o aluguel do imóvel – em teoria – acompanharia os índices inflacionários, garantindo uma rentabilidade real do patrimônio. O mesmo não aconteceria com o CDB, que ficaria à merce da SELIC, podendo em certo momento até mesmo perder da inflação … Mas o investimento no imóvel também não seria garantido, afinal poderíamos estar no momento apresentado no artigo indicado, no pico de valor do mercado imobiliário, e com isso o preço poderia corrigir e junto dele o valor recebido no aluguel.

Outros poderiam indicar, ao invés do CDB, o uso do Tesouro Direto, mais especificamente o uso de títulos atrelados a algum índice inflacionário. O problema nesse caso é que a parte do rendimento “real” desse título seria menor do que é recebido nesse aluguel … (ele te gera quase 6% ao ano)

Bom, após expor as alternativas, os prós e os contras, direi o que eu faria: eu concordaria com o seu pensamento. Venderia o imóvel e aplicaria o capital em um CDB, de um grande banco, que rendesse 100% do CDI. (grande banco ? Sim, para correr menos riscos … o FGC (Fundo Garantidor de Crédito) só protege até R$ 70 mil reais de um CDB …)

30% a mais é bastante coisa, no longo prazo isso faz uma diferença gigante ! E claro, o fato de eu achar que estamos no pico do mercado de imóveis reforça a minha posição. 😉

Boa sorte na sua escolha ! 😀

Abraços !