Pergunta:

Zé, estou pensando em vender o meu apartamento e morar de aluguel. Possuo um apartamento quitado no valor de 320 mil. O que acha de vender esse apartamento, aplicar um certo capital na minha carteira de ações (já possuo uma), aplicar um pouco em Renda fixa e comprar um apartamento ou lote.

OBS: Possuo uma renda familiar no valor de quase 10 mil, estou pensando em alugar um apartamento no valor de 1500, que será maior que o meu + condomínio de 400, diminuir os meus custos familiares com coisas inúteis.

A valorização da minha carteira de ações está em média de 15% a.a. , possuo colchão de segurança para 6 meses.

Resposta:

Bom dia Lucas,

Plano tentador o seu … 😉

Mas vamos analisá-lo friamente ?

Se você vender o seu imóvel por R$320 mil – assumindo que este seja o valor limpo que você irá receber, já descontado Imposto de Renda, comissão da imobiliária (caso venha a existir) e demais taxas, precisará separar 50% deste montante para a porção Renda Fixa do pacote para     “garantir” os R$1.500,00 que seriam destinados ao aluguel.

Por quê ? Porque este é praticamente o valor que uma aplicação em Renda Fixa, que rende 100% do CDI, após um período de 2 anos, irá te render mensalmente. Praticamente … Quase … mas para menos. Os R$160 mil renderão quase que este valor, então provavelmente será necessário que você coloque um pouco mais, talvez uns R$200 mil.

Restarão R$120 mil. Esta quantia é suficiente para que você compre o imóvel, ou terreno, que está interessado ? E após esta compra, restará quanto para as ações ?

Pode ser uma boa … Como também pode não ser. 😉

Se você está vendendo seu imóvel para viver de aluguel, acredito que seja por considerar que o mercado imobiliário está “caro”, não ? Se for assim, existe justificativa para investir parte do capital em um novo imóvel neste momento ?

Não custa lembrar que ao usar o rendimento mensal da sua aplicação de Renda Fixa no pagamento de aluguel, estará deixando de recuperar as perdas impostas pela inflação em seu dinheiro ali aplicado. Você estará usando integralmente o rendimento e o capital inicial permanecerá inalterado.

Já sobre a parte que seria destinada à Bolsa … O rendimento médio de 15% ao ano que você vem obtendo, é conquistado de que forma: através de operações “variadas”, ou ele vem de sua carteira de longo prazo ? (comprando um pouco de novas ações para a carteira constantemente)

Para ser um pouco mais claro: o rendimento anual de 15% vem através de alguma interferência sua, ou da valorização “natural” das ações nos últimos meses ? Pois se ele não é obtido através de trades regulares, onde um histórico possa ser montado, você não poderá contar com esse dinheiro durante a “vida” do plano …

Eu sei que é tentador, e bem possível para o seu caso, afinal de contas com pouco mais da metade do valor recebido pela venda já poderá arcar com os custos do aluguel, mas é o tipo da coisa que precisa ser muito bem pensada e planejada.

Não custa lembrar que isto só é possível “hoje” por causa da taxa atual, que é de 13,25% ao ano. Mas e se voltarmos à casa dos 8% ? Como eu disse, isso precisa ser analisado por vários ângulos, e de preferência alguns que te atrapalhem um pouco para enxergar o cenário.

Uma outra coisa muito importante é: a família, como um todo, está de acordo com isso ? Este é um fator bem pesado na decisão, pois vai que algo dá errado … Estaria preparado para a pressão que poderia ser exercida ?

Você precisa encarar o dinheiro novo (o da venda do imóvel) de forma independente do que já possui. (carteira de ações e renda familiar)

Isso está disponível para as duas situações (imóvel próprio ou imóvel alugado), e não deverá ser usado de muleta para justificar no caso de imprevistos. (no caso do rendimento mensal não ser o suficiente para pagar o aluguel)

Agora, se você já pensou em tudo isso e está disposto a correr o risco, já fez as contas para a época de vacas magras, etc etc etc … senta o dedo. 😉

Fazendo o papel de advogado do diabo: já deu uma olhada na possibilidade de fazer um hipoteca deste imóvel ? 😀

Espero ter te ajudado.

Abraços !