Como tudo na vida, as coisas sempre têm dois pontos de vista.

No texto publicado na semana passada, de autoria de Elvis Pfutzenreuter – A bolha imobiliária estoura em 3 meses, o ponto de vista de uma bolha imobiliária foi apresentado e defendido. Não escondo de ninguém que concordo plenamente com ela, mas adoro conhecer a opinião de outras pessoas, especialmente as “do outro lado da moeda/espelho”. Ou seja, uma opinião contrária a minha.

Dessa forma aprendo e por muitas vezes enxergo pontos que estava deixando para trás.

Em um dos comentários do post, o visitante Alan Moraes deixou sua opinião contrária a ideia da existência da bolha. Preferi dar destaque a mesma, para que possamos debater sobre o ponto de vista por ele apresentado. O título do post de hoje foi por minha conta, hehehe.

Vamos lá. Leia, e responda: você concorda com ele ? Afinal, a bolha existe ou não ?

Antes de iniciar meus comentários, é importante esclarecer que meu raciocínio está baseado na perspectiva de quem compra o imóvel para residir. Ter um único imóvel, que é utilizado para sua residência, não é investimento, é consumo. Não falarei da perspectiva do investidor neste mercado. Para muitos serei rude, grosseiro e pretencioso, pois será uma tapa na cara para muitos – e a verdade dói… Disto isto, vamos aos comentários.

É tão difícil entender que o preço dos imóveis está apenas se corrigindo após muitos anos (duas décadas?) de estagnação? Certamente um pouco acima do que deva realmente, mas nem tanto. Daqui a pouco o valor chegará ao teto, se não já chegou. Como em qualquer mercado, haverá mercadorias caras, outras baratas e muitas no preço correto.

Para quem quer o imóvel para moradia, está uma maravilha! Por quê? Porque há crédito na praça e o valor da prestação do financiamento hoje está muito próximo ao valor do aluguel praticado ontem no mercado. Financiamentos para imóveis populares estão com taxa de 5% a.a. + TR. Taxa mais barata que a inflação! Quem já pagava aluguel tem condições de pagar, tranquilamente, a prestação do imóvel. Antes este pessoal nem cogitava comprar o imóvel por causa da falta de crédito, por isto os preços estavam praticamente estancados, uma vez que a demanda estava reprimida.

Houve um comentário sobre o uso do FGTS que gostaria de frisar:

– Bom… concordo com o que o Elvis falou, do que adianta usar o FGTS por usar? Só porque ele rende pouco vou usar “2x” em algo que vale “x” e me promete um rendimento maior? Acho que não…

Mas quem disse que custa X de verdade? Por que o custo real não é 2X? Ou, em outras palavras, por que não pensar que imóveis residenciais estavam verdadeiras pechinchas, na nossa cara o tempo todo? CUSTAVA X, hoje não mais, desculpe-me.

A variável que mudou radicalmente os preços praticados no mercado foi o crédito abundante. Resmungar repetidamente aos quatro cantos que os preços dos imóveis estão supostamente caros hoje é uma forma eufêmica de denunciar a perda pessoal de uma grande oportunidade de compra de imóvel num passado recente, quando os preços estavam realmente bons. Percebam que quase todos que falam em bolha hoje em dia citam, de memória, o valor de certo imóvel que quase comprou recentemente, como quem choraminga:

– Buá! Buá! Há dois anos quase comprei um imóvel por X e hoje custa 2X! Por que não comprei naquele tempo? Buá! Buá!

Como não havia crédito para comprar o imóvel na época, restou a postura de agourar o mercado imobiliário para que os preços caiam novamente. Vamos fazer o mesmo com o setor automobilístico que cobra R$ 30.000,00 por modelos populares e básicos? Há bolha automobilística também? Ou seria apenas outro choro de quem quer comprar automóvel por um preço mais barato?

Utilizar o número mágico de 6% a.a. de aluguel anual para estimar que o preço dos imóveis esteja absurdamente caro atualmente é ilusório e falacioso. Não passa de mais uma forma de enganar-se e não ver que estes dois últimos anos (e talvez os próximos anos) foram (serão) os de correção do setor imobiliário. Por que não pensar que aluguel estava caro nos últimos anos em vez de pensar que imóvel está caro hoje? Por nossa recente história de controle inflacionário, não temos base real para saber se os imóveis estavam caros ou baratos, bem como seus respectivos aluguéis, nos anos anteriores. Esta média de 6% a.a. é, inclusive, em minha humilde opinião, fajuta. Dois imóveis de mesmas dimensões podem possuir aluguéis absurdamente diferentes a depender da localização de cada um, pode dar de 3% a.a. na periferia ou 9% a.a. na praia, variação de 200%.

É ainda válido lembrar que o aluguel é ajustado anualmente e muitos contratos não estão sendo renovados porque o IGP-M, índice utilizado para reajuste do aluguel, não reflete a valorização recente do imóvel nesta, insisto, relação artificial entre valor do bem e seu respectivo aluguel. Passei por esta situação ano passado, quando o dono do apartamento no qual residia solicitou o imóvel de volta porque o IGP-M foi insignificante nos últimos 12 meses. O proprietário terminou reajustando o valor do aluguel em 20% no contrato do inquilino que me seguiu! Esperem um ou dois anos para verem a disparada nos preços dos alugueis.

Por outro lado, não creio que o preço dos imóveis despencará de uma hora para outra. Muitos apostam em baixa abrupta de preços por causa de uma suposta inadimplência em massa. Será mesmo que haverá tanta inadimplência ao ponto de haver uma grande onda de desesperados tentando se livrar do sonho de todo brasileiro médio, a sua casa própria? Lembrem-se que o valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda familiar, limite inexistente para aluguel até onde saiba. Logicamente, assim como há inadimplência de aluguéis, haverá inadimplência de financiamentos, mas quantos casos não temos conhecimento de pessoas que estão há anos em peleja com a justiça para não sair do imóvel atrasado e terminam permanecendo nele ad infinitum? Conheço mais casos de renegociação – e até perdão de dívida de financiamento – que tomadas de imóveis pela CAIXA.

Mais hora, menos hora, o preço dos imóveis estabilizar-se-á. Torna-se essencial informar que os valores dos imóveis estão limitados pelo crédito concedido pelo governo aos bens de menor valor, logo os preços não crescerão para sempre porque não haverá como pagar, tampouco despencarão de uma hora para outra. Nas piores hipóteses, é mais sensato pensar em crescimento orgânico dos valores ou nova estagnação por outro grande período.

A verdade é que o bonde das pechinhas já passou e o bonde dos grandes lucros em negócios imobiliários com imóveis está próximo do fim. Quem aproveitou, aproveitou. Quem não aproveitou, só lamento… Ainda será possível encontrar imóveis com preços razoáveis e o setor continuará sendo lucrativo, como sempre foi, porém sem lucros exorbitantes, assim como em qualquer mercado, que possui bons e maus momentos.

No final, falou-se, falou-se, falou-se, jogou-se confete pra turma do agouro e não explicou de onde surgiu o número cabalístico de três meses para a bolha estourar. Se falou, por gentiliza, digam-me onde.

Quem espera por uma grande queda para poder comprar sua tão sonhada casa própria vai quebrar a cara e acabará comprando “caro” do mesmo jeito. Na verdade, mais “caro” que hoje…

Alan Moraes

João Pessoa, 6 de Novembro de 2010